鹿城人大南汇街道工委聚焦老旧小区面临物业“引进难、留不住、用不好”的难题，积极发挥人大代表职能，通过精准式选题、项目式推进、闭环式监督，创新实践片区“大物业”模式，在龙源社区的20个小区试点“共享物业”机制，推行“人大推动、政府主导、群众参与、市场运作”四维治理机制，实现辖区物业100%全覆盖。

问需于民，助力物业服务有序覆盖。南汇街道人大组织代表开展优化辖区物业管理专题调研，积极建言献策，推动办事处解题破难。代表通过实地走访和座谈交流发现，龙源片区老旧小区体量小、收费低、管护维修成本高，居民缺乏为物业服务买单的意识，导致物业“懒得管”或进驻后不作为。针对居民与物业的顾虑，代表小组提议创新推行物业服务“先尝后买”机制，引导物业企业率先为该社区双龙、瓯龙2个小区提供专业化服务，包括路面整修、道闸设立、公共区整治、充电棚加装、监控安防重置等方面，主动打造“样品展示区”，提供服务效果前瞻，以“小样板”“过渡期零付费”方式促进双方建立信任，让更多有“观望心态”的居民接纳物业。在示范小区带动下，龙源社区20个小区业主大会均表决通过选聘物业议题，以“共享物业”方式“团购”同一家物业企业，顺利推行片区“大物业”管理模式，片区居民基本形成“付费获得更好服务”共识。

机制创新，确保小区管理阳光规范。针对管理不到位、遇事不沟通、信息不公开等物业矛盾焦点，人大南汇街道工委积极参与制定《片区化社区监管协议》，重点规范物业退出机制、服务内容等有关居民切身利益的核心要素，促进物业服务高质量供给。如沟通调解方面，探索“社区+两会+物业企业”治理模式，20个小区成立业委会联合促进委员会和业委会监督委员会，并聘请7名业委会主任担任监督员，在居民、社区、业委会及物业企业之间搭建沟通桥梁，形成“问题收集-议事协商-实质化解-走访监督”处置闭环，更大程度发挥基层自治效能，推进矛盾纠纷化解在内部；资金管理方面，引入“业财代理”制度规范收支资金流，由鹿城农商银行代为管理监督小区业委会账户财务，并依托“共享社·幸福里”平台，每月公示小区资金收支、每季度公开片区账目明细，实现小区公共收益规范使用、高效管理。

代表问效，力促片区常态长效共治。“你们的物业费收取有什么妙招？”“老百姓是否支持、意见能否统一？”人大代表黄仁锚边看边问，边问边记。“现在物业管理机制、人员配备、工作流程都是什么样的？能不能够复制推广？为求取物业管理“真经”，人大代表开展“回头看”行动，监督跟踪片区物业工作落实情况，避免出现“议而不决”，同时总结物业工作取得成效的好经验，努力填补基层治理“空白点”。因物业回报率低、运营成本压力大等问题，代表倡议以基础设施和公共服务设施配套提质为抓手，整合投入超3000万元实施片区综合更新改造，并挖掘盘活国有闲置房产，成立全区首个规模化片区物业管理中心，集成物业办公、红色代办、居民议事、管家中心等服务功能，为物业企业“拎包入驻”、居民“家门口”活动创造条件。同时，探索“公共收益补一点、居民个人出一点、增值服务收一点”的物业费共担机制，大大减轻物业企业运营压力，助推“大物业”模式长效化运行。如利用片区公共空间对外提供有偿停车服务，将停车收费年收益总额的20%反哺物业管理；引导物业企业延伸提供“物业+”生活服务，针对片区老年人口多的特点，依托社区五金店、便利店、农贸市场等商户资源，开设“便民呼”专线，为60岁以上老年人提供应急维修、跑腿送货等上门物业服务。